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16- D- 0902 201 7 年 1 月 2 0 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
積水ハウ
ス
・
リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：3309）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、「戦略的立地」と「高品質」を柱とした商業用不動産を投資対象の中核とし、オフィス・ 商業施設・ホテル等へ投資を行う。資産運用会社である積水ハウス投資顧問のスポンサーは積水ハウス。 積水ハウスからの多様なサポート体制のもと、中長期にわたる安定した収益の確保・外部成長・財務運営 を目指す。
(2) 16 年 5 月に築浅なオフィスビル 3 物件（うち 1 物件は追加取得）、266 億円を積水ハウスから取得し、ポ ートフォリオは 6 物件、取得金額総額 1, 795 億円へと拡大。保有する全物件は積水ハウスが開発に関与し、 ポートフォリオ平均築年数は 16 年 12 月時点で 5. 9 年と築浅である。スペック的にも高い競争力を有し、 また、ポートフォリオ PMLは 1. 9％と低い水準にある。なお、物件数が依然として少ないことから充分な 分散化が図られているとはいえないが、積水ハウスによる賃料固定型のマスターリース契約の導入やエン ドテナントとの間の長期の定期建物賃貸借契約の締結により、ポートフォリオの賃貸面積のうち 90. 2％ が実質的に賃料の固定化がされている。その結果、テナントの退去や賃料の下落等による賃貸事業収入の 下振れリスクは相応に緩和されている。L T V （総資産ベース）は、公募増資を通じてこの 1 年間 41％程 度の保守的な水準でコントロールされている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。 (3) ポートフォリオ稼働率は、16 年 11 月時点で 99.9％。積水ハウスによる賃料固定型のマスターリース契約
の導入によって、高い稼働率が当面継続される見込みである。本投資法人では、積水ハウスの不動産開発 力および運営力等を活用した成長戦略を推進していく方針であり、外部成長の進捗により物件の分散化が 進むことが期待される。なお、ポートフォリオの分散が進展するまでは安定性を重視した運用を行う方針 であり、今後の外部成長の過程における収益の安定性に向けた取り組みについて引き続き注目していく。 (4) 財務面では、長期安定性に力点を置いた財務戦略を基本方針とし、借入金はスポンサーの主力行を中心に
9 金融機関から調達され、16/ 10 期末で長期負債比率は 100％、平均調達期間は 6. 3 年、平均残存年数は 4. 7 年と長期化が図られている。16 年5 月に2 年連続となる公募増資を行い保守的な水準で L T V をコン トロールし、また、16 年 9 月には投資法人債の発行による資金調達手段の多様化にも取り組むなど、上 場以降、資産運用会社により安定した財務運営が行われている。
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【新規に取得した主要物件の概要】 広小路ガーデンアベニュー
本物件は、「名古屋名駅」エリアに所在する11 年竣工の中規模オフィスビル。同エリアの中心となる「名 古屋」駅は、名古屋圏最大のターミナル駅であり、周辺地域だけでなく広域的な都市間移動が可能であるこ とから交通利便性が優れている。また、複数の大規模再開発が進行し、リニア中央新幹線の開通を控え、更 なるオフィスニーズの拡大が期待されている。
本 物件はス ポンサー によって 開発され 、16 年 5 月の公 募増資を 通じて取 得された 。ワンフ ロア（基 準 階）約118 坪と中規模クラスではあるものの、無柱空間で天井高 2, 800 ㎜、OA フロア100 ㎜、テナント用 発電機スペースの確保といった、近時のテナントニーズを満たす設備水準を有する。
取得日：16 年 5 月 24 日
取得価格：6, 350 百万円（ポートフォリオ比：約 3. 5％）
■ 格付対象
発行体：積水ハウス・リート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2017 年 1 月 18 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準については、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp/ ）の「格付関連情報」に「信
用格付の種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付
関連情報」に、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 積水ハウス・リート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに
登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則17g- 7(a)項に
基づく開示の対象となる場合、当該開示は J C R のホームページ（http: / / www.jcr. co.jp/ en/ ）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
